不動産鑑定士の試験において一番メインの教科であり最も時間をとられる教科が鑑定理論です。
鑑定理論は短答、論文もあるから得意科目にしないと合格は難しくなります。
不動産鑑定士の勉強をはじめた人が最初に戸惑うのが、鑑定評価基準ってめちゃ長いけどこれ全部覚えないと合格できないのか？というのが頭をよぎると思います。
こんなに長い文章覚えられるわけないと思いますよね。
以下で、全部暗記する必要があるのか？、暗記方法は？などについて答えていこうと思います。
タップできるもくじ
鑑定評価基準は全部暗記する必要があるのか？
僕の場合、最終的には鑑定評価基準は９割方覚えてました。
鑑定評価基準と留意事項をあわせて９割です。
最初はこんなに覚えるつもりはなかったのですが、一日中予備校にいて暇だった私はそれぐらい覚えてしまいました。
個人的にはここまで覚える必要はないかなと思います。
おそらく７割ぐらいでも十分合格できると思います。
鑑定評価基準はどこまで暗記する必要があるか疑問に思うかもしれませんが一字一句覚える必要はないと思います。そんなことをしていたら非効率だし、覚えていないのは問題ですが、暗記力自体を問う試験ではないのでそこまで完璧である必要はないと思います。
そこまで覚えていなくても合格してる人もいました。 でも、地域分析とか正常価格とか更地価格の求め方とか、鑑定評価を行う上で重要な概念はしっかり覚えておいた方がいいと思います。
責務とかも重要ですが、的さえ外してなければ本試験では○がもられるのではないでしょうか。
例えば、鑑定評価基準では「貸家及びその敷地の鑑定評価は収益価格を標準とし、積算価格及び比準価格を比較考量することにして決定するものとする。」 とありますが、本試験で「収益価格及び積算価格を標準として」と答案に書いてあったら僕が採点者なら、一発で落ちるぐらいの減点をします。（できるのかどうか知らないけど）。
この間違いは覚えてないとか依然に鑑定評価を理解していないところから来ると思うので大幅減点です！
実務では貸家及びその敷地はほとんど収益だけで決めると思います。
貸家及びその敷地の需要者は収益性を重視しているのであり比準価格なんてあんまり気にしていないし、ましてや積算価格なんて計算すらしないかもしれません。
積算価格及び比準価格を重視してとか書いてあっても結構減点すると思います。
標準とするとか、比較考量するとか関連付けるとかは一種の用語で、重視する度合いが違うのでそこはきちんと書いてほしい。
鑑定評価基準の暗記方法
覚え方ですが、書いたり、口でぶつぶつ言ったりいろいろしてました。
最初は書いた方が覚えやすいですかね。
コンビニに売っているＡ４のルーズリーフに書いてました。
覚えてくると、書くのは効率が悪いのでぶつぶつ言っていました。
完全に覚えてくると覚えた内容がテキストのどこに書いてあったか全部おぼえてて、もうひとつテキストが頭の中にあってそれを試験の時は書き出している感じでした。
鑑定理論以外にも言えることですが、いつも見るテキストは１教科１冊に絞ってそれに加筆修正して、ずっとその１冊をみるほうが暗記しやすいと思います。
実際に使っていたテキストを下に出してますが、鑑定理論、経済及び民法は予備校のテキストを使っていました。会計は小さい穴抜きになっているのをずっと使ってました。
鑑定評価基準の具体的な暗記法
覚える場合は覚えようとして、書いたり読んだりして下さい。
丸暗記するつもりで。
覚えようとして読んだり、書いたりしないといつまで経っても覚えられないですよ。
最初に覚えるときは１日１ページを目標に頑張っていきます。
具体的な暗記方法は次のとおりです。
もし、予備校で勉強してて今日の分を覚えたら帰る電車の中で、もう一回覚えなおして、さらに寝る前に覚えなおします。
そして、次の日に勉強する前にもう一度覚えなおします。そして、次の部分を覚えたら前の部分を合わせて覚えて帰り道で一回、寝る前にもう一回覚えたところを全部覚えなおす。
- 予備校で覚える
- 電車の中で覚えなおす
- 寝る前に覚えなおす
- 次の日勉強する前に覚えなおす
- 次の部分を覚える
- 帰りの電車の中で前の日覚えた部分と合わせて覚えなおす
- 寝る前にもう一度合わせて覚えなおす
しつこいくらいに繰り返し、覚えたところを覚えなおさないと長期記憶にならずにすぐに忘れてしまいます。
これを半年くらい続ければほとんど鑑定評価基準を覚えられると思います。 鑑定士試験は基本的には暗記試験なので、短期で一生懸命勉強して覚えることを覚えてしまって、試験を受けないと、やる気がなくなってくると覚えるより忘れる方が早くなってしまうのでずっと受かりません。
普段は鑑定評価の基準を３分割してそれを一日一区切りずつ暗唱したりして暗記してました。慣れると時間はそんなにかかりません毎日の基準の暗記は１時間ぐらいで終わります。
鑑定理論の答案構成の仕方
毎日１時間ぐらいは予備校の問題や過去問の答案構成の練習をしてました。
実際に昔使っていたテキストを公開
昔使っていたテキストが出てきたのですが、ボロすぎて古文書みたいでしたｗ
毎日持ち歩いていたのでぼろぼろです。
色々書きこんでいたので、テキストをこんな風に使っているのかと参考になればと思い画像をアップしておきます。
過去問や授業で大事だと思ったところは抜粋してテキストの横に書きこんだり、もらったプリントで大事な所はテキストに貼ってました。
そして、この部分を答案構成の際に書いて試験で書き忘れないようにしてました。
また、試験で問われた時の答案構成等もあらかじめ用意していました。例えば、住宅地の個別的要因が問われれば、「種別⇒住宅地域の定義⇒個別分析とは」とか書く順番もあらかじめ用意し、テンプレにしてました。
意外と悩むペンをどれにするか？
覚えるためにたくさん書くのでけっこう悩むのがペンですが、私は安いのを使っていました。
コンビニで売っている100円のボールペンです。
ドクターグリップとか使ってたこともありましたが、なんかコンビニのボールペンが一番書きやすかったので使っていました。
コスパ的には安いので十分だと思います。
鑑定理論のおすすめ本
要説鑑定評価基準
不動産鑑定士が実務に携わっていて鑑定評価基準を確認したくなった時、何を見るのか？
インターネットでもいいのですが、検索するより本の方が早いので僕は本をみます。
そして、ほぼ全員の実務家が鑑定評価基準を確認する際に使っていると思われるのが、 要説！！
この本なんて知らないという不動産鑑定士はいないと思います。
ということは、試験官ももちろん読んでます。
なので、受験生の皆さんは予備校のテキスト以外にこの要説不動産鑑定評価基準は押さえておく必要があります。
鑑定評価基準以外にこの本に書いてある解説のところも押さえておきましよう！
この本は僕も受験生時代に買って読んでましたし、今実務に携わっていますが、今も新しいやつを会社の引き出しに入れていてよく読みます。
受験生、実務家どちらにとっても持っておくべき１冊ですね。
不動産鑑定士の仕事図鑑
色々な現役の不動産鑑定士の人が話をしているので不動産鑑定士ってどんなのか知るにはおすすめ。
不動産鑑定士協会が作っているのでちゃんとしてます。
鑑定理論の勉強法まとめ
- 鑑定評価基準の暗記は毎日する。繰り返し繰り返し暗記をする。
- 基準の暗記は大事なところをある程度絞ってしっかり覚える（時間がとれない人は特に）
- 答案を作る練習は構成の練習だけにしとく 。