- 不動産鑑定士に将来なった場合どんな仕事をするんだろう。
- 不動産鑑定士試験を受験して不動産鑑定士になろうと思ってるけど勉強した知識はどのように生かされるんだろう。
このような疑問を持っている人もいると思います。
この記事では現役の不動産鑑定士である私が不動産鑑定士の仕事内容、やりがい等について紹介していきます。
また、不動産鑑定士の仕事を紹介していく中で試験で勉強した知識がどのように活かされるかも紹介していきますので参考にして下さい。
不動産鑑定士を受験するに当たっては、合格実績が圧倒的な予備校であるTACとLECのどちらかを選ぶことが無難ですがどちらを選ぶのがよいか費用面などから比較しているので参考にして下さい。
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不動産鑑定士の仕事の種類
不動産鑑定士の仕事は大きく分けて、
- 公的機関を顧客とする仕事
- 民間を顧客とする仕事
に分かれます。
仕事内容は多岐にわたりますが、公的機関を顧客とする仕事としては地価公示、地価調査、相続税の標準地評価、固定資産税の標準地評価等があります。
また、県や市町村を顧客とした仕事としては、用地買収や公売などの仕事があります。
一方、民間を顧客とする仕事としては、担保評価、遺産分割、相続に伴う評価、会社間売買に伴う評価などこちらも色々なものがあります。
大手不動産鑑定事務所では証券化の仕事もあります。地方の不動産鑑定事務所ではできませんが。
不動産鑑定士の仕事内容
不動産鑑定士の仕事内容は色々ありますが、不動産鑑定士が行う鑑定評価の作業はすべて基本的には同じです。
不動産鑑定士の仕事の大まかな流れとしては以下のようになっています。
- 受付
- 役所調査
- 法務局調査
- 現地調査
- 鑑定評価書作成
- 納品
基本的にはこの流れになるので順番に見て行きましょう。
受付
鑑定評価をお願いしたい物件があるんですけどといった内容の電話がかかってくるので、顧客と打ち合わせをするためのアポをとります。
そうして、後日顧客に会いに行きます。
顧客から、鑑定評価したい物件の地番、謄本など、物件を確定できる資料を頂きます。
そして、顧客から建物の状態、相隣関係で問題がないか土地や建物を賃貸借していないかなど物件についていろいろ聴取していきます。
この時に価格時点（不動産価格を求める時点のこと）なども確認しておきます。
受付の段階で間違ってしまうとすべて間違ってしまうので慎重に顧客から聞き取りする必要があります。
ここで、必要となる知識としては鑑定評価基準での鑑定評価の仕方はもちろん、会計や民法などの知識も必要となる場合があります。
顧客が減損を目的とした評価をお願いしたいんですけど、って言ったのに鑑定士が減損？？ってなんですかみたいな状態になったら顧客としては不安になりますもんね。
物件について十分に聞き取りができたら、事務所に帰って鑑定評価作業に入って行きます。
資料を整理してまずは、役所調査にいきます。
役所調査
役所調査では以下のようなことを調べます。
- 道路が市道がどうか、
- 道路は建築基準法上の道路かどうか、
- 用途地域はなにか、
- 上下水道は引き込まれているか
役所調査で必要になる知識はもちろん行政法規の知識です。
役所調査を行うに当たって行政法規についての色々な知識が必要になりますが、例えば幅員４ｍ未満で42条2項の道路に接面している場合は幅員が４ｍになるようにセットバックが必要になるとか、市街化調整区域では原則家を建築することができないとか色々知識が必要になります。
建物を建てられるかどうかは土地の価格に大きく影響するので慎重に調べる必要がありますが、役所調査の際に市役所の人から建物が建築可能かどうか上手に聞き出す必要があります。
こちらが質問する内容が的外れなものだと相手も答えてくれないのでうまく質問する必要があります。
サト
役所調査は意外と難しくとても重要だよ！
法務局調査
法務局では対象不動産の公図や地積測量図、建物図面、謄本などを入手します。
基本的には申請書に地番を書けば法務局資料は簡単に入手できます。
しかし、公図が昔のものだったりして対象不動産の範囲が確定できない、建物については建物が登記されておらず未登記である状態などがあります。
サト
法務局の資料がもらえるまで椅子に座ってまったり過ごすで。
現地調査
役所調査と法務局調査が終わったらいよいよ対象不動産自体の調査を行います。
法務局調査で入手した図面をもとに対象不動産が図面通りあるか、境界杭などを探し物件の範囲を確定します。
建物の状態、建物の材質、施工の状態、土地の地勢、土地が土壌汚染されていないか、上空に高圧線が通っていないかなど色々なことを調査します。
また、対象不動産の周辺の利用状況、近隣の駅の様子、商業施設の状態、取引事例比較法で使う取引事例についても調査します。
サト
僕は現地調査で外に出たときに色んなラーメン屋によったりして楽しんでるよ！
鑑定評価書作成
今までは、外での作業でしたがこれからは事務所内での作業に移って行きます。
鑑定評価書作成においては、役所調査、現地調査で分かったものを鑑定評価書に反映させていきます。
鑑定評価額は鑑定評価基準に基づいて、不動産鑑定士が決定するものですが、顧客や利害関係のある第三者にも納得してもらえるよう十分注意して鑑定評価書を作成していきます。
納品
鑑定評価書を作成して実際に顧客に鑑定評価額を提示し鑑定評価書を納品して業務は終わりです。
不動産鑑定士のやりがいや魅力
不動産鑑定士の仕事のやりがいや魅力としては、いくつかありますがまずは、同じ物件が一つとしてないというのがあると思います。
鑑定評価する対象は毎回違う物件であり、様々な個性を持っています。
形状が悪い画地やいい画地、人気のある地域に存する物件や、全然人気のない地域等様々です。
その一つ一つを調査して、鑑定評価書にどのように記述するか、鑑定評価額をどのように導きだすかは毎回違うので面白いです。
様々な個性をもつ物件についてどのように判断し、評価額を決定し、顧客に説明するかが鑑定評価士としての醍醐味の一つと言えます。
もうひとつの魅力としては、外での作業と事務所のなかでの作業が半分ずつぐらいというのがあります。
建物の中にずっている仕事だと気が滅入ってしまいそうですが、不動産鑑定士の仕事は外と中の作業が半分ぐらいなので、四季を感じることができるし、外で山に入ったり、田んぼの中に入ったりと色々なことがあります。
また、知らない土地に行って知らない家々を見ることも多く、不動産鑑定士の仕事をしていなかったら絶対に来ないような集落の中や、山の中など色々なとこに行けるのも魅力です。
大手鑑定事務所の勤務すれば、地方への出張も多くあると思うので仕事をして、夜はおいしいものを食べてなんてのも楽しめます。
個人事務所で固定資産評価業務というのをしている人は1,000万円超えると思います。
詳しくは下の記事をみてください。
不動産鑑定士になるための勉強時間はどれくらい必要なのでしょうか？気になる方はこちらの記事を参考にしてください。
不動産鑑定士の鑑定評価と宅地建物取引士の査定評価の違い
不動産を扱うという意味では不動産鑑定士と宅地建物取引士は似ていますが、宅地建物取引士は売買や賃貸を仲介する専門家です。
宅地建物取引士も売買を仲介するときに物件の査定評価を行いますが、鑑定評価と何が違うのでしょう？
主な違いは評価する人と費用の有無、使用目的の３つです。
詳しくは下の記事にまとめてあるので参考にしてください。
