サト
TACの全国模試で総合3位も取ったことのあるサトが具体的な勉強法を公開します。
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不動産鑑定士試験における行政法規の暗記の仕方
理解して覚える
行政法規の難しいところとして、「認可、許可、届出の違い」、「都道府県、市町村、特定行政庁などの許可権者の違い」を一々覚えなくてはいけないことがあると思います。
行政法規は必要だから許可権者を都道府県や市町村、特定行政庁などと使い分けているのでその理由を考えて覚えていくのが一番早いです。
例えば、農地法の３条、４条、５上の許可権者の違いについて考えてみます。
まず前提として農地法ってどういう法律か理解しておくことが重要です。（ちなみに、他の法律や区域などについても一言で言うとどういう法律か理解しておくことは重要です。）
農地法は一言でいうと「農地を守る法律」です。
この大前提を基にみていきましょう。
３条は農地についての権利移動で、許可権者は「農業委員会」
４条は農地を農地以外に転用するので、許可権者は「知事」
５条は農地を農地以外に転用するために権利移動するので、許可権者は「知事」
つまり、農地が減るようなことをする人は農業委員会よりエライ知事に許可を得る必要があるっていうことです。
農地法の前提を抑えた上で許可権者を見ればよりわかりやすくなると思います。
今回は、上手く説明できましたが、なかにはなんで許可権者が知事なのかよくわからないものもあると思います。
そういう時はこじつけでいいので自分の中で納得がいく適当な理論を作って覚えてしまいましょう。
サト
こじつけでもなんでもいいので理解して覚えれば忘れにくくなるよ！
ゴロで覚える
先程、理解して覚えることが重要といいましたが、なかには力技で覚えるしかないのもあります。
例えば、前面道路の幅員による容積率の制限があります。
前面道路の幅員が４ｍ、用途地域は住居系で、指定容積率が200％なら基準容積率は4 × 4/10 × 100 =160%となるやつです。
これは用途地域が住居系のやつは法定乗数4/10、それ以外は6/10と覚える必要がありますが、なぜ4/10と6/10なのか考えてもわからないですよね。
自分で理由をこじつけようにもその理由する浮かびません。
そのような時、私はゴロで覚えていました。
この場合なら「住４まつが６羽」ですね。
どうしても理解して覚えられないのはゴロで覚えてみましょう。
サト
どんなに努力しても覚えられないし、すぐ忘れてしまうのも出てくると思うので、そういうのは試験の始まる直前に見返すやつとして紙を用意しておきましょう。
私がしていた行政法規の勉強法
過去問などの問題を徹底的に繰り返す
行政法規はマークシート式なので勉強方法としては過去問や予備校で出題された問題を徹底的に繰り返し解くことが合格への近道だと思います。
では、実際に私はどのようなことを考えながら過去問を繰り返し解いていたのか見て行きましょう。
下の問題は平成30年に出された実際の問題です。
〔問題 6〕 都市計画法に関する次のイからホまでの記述のうち、正しいものの組合せはどれか。
イ 特例容積率適用地区は、第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域、第一種中高層住居専用地域及び第二種中高層住居専用地域以外の用途地域内の適正な配置及び規模の公共施設を備えた土地の区域において、定める地区とされている。
ロ 準住居地域は、近隣の住宅地の住民に対する日用品の供給を行うことを主たる内容とする商業その他の業務の利便の増進を図りつつ、これと調和した住居の環境を保護するため定める地域とされている。
ハ 第二種低層住居専用地域については、都市計画に、建築物の高さの限度を定めることとされている。
ニ 地区計画は、市街地が形成されていない土地の区域については定めることができないものとされている。
ホ 市街化調整区域は、市街化を抑制すべき区域とされており、原則として用途地域を定めないものとされている。
⑴ イとロ
⑵ イとハ
⑶ ロとニ
⑷ ハとホ
⑸ ニとホ
この問題は正しいものの組み合わせを選ぶ問題なので全部の答えがわからなくても正解できますが、自分で過去問を繰り返す時は一つ一つの肢を確実に正解できるようになるまで繰り返します。
サト
一つ一つの肢を順番に見て行こう！
肢イについて
肢イ 特例容積率適用地区は、第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域、第一種中高層住居専用地域及び第二種中高層住居専用地域以外の用途地域内の適正な配置及び規模の公共施設を備えた土地の区域において、定める地区とされている。
まず、肢イは正しくない肢ですね。
この肢は特例容積率適用地区についての問題です。
特例容積率適用地区とは「未利用となっている建築物の容積の活用を促進して土地の高度利用を図る地区」です。
特例容積率適用地区は土地の高度利用を目的としているので指定されるのは第一種低層住居専用地域及び第二種低層住居専用地域以外となっています。
第一種低層住居専用地域及び第二種低層住居専用地域は良好な住環境を保護することを目的としているので高度利用とは相いれないですからね。
これも特例容積率適用地区とはどういう目的で設定される地区なのか理解していれば暗記する必要はありません。
肢ロについて
肢ロ 準住居地域は、近隣の住宅地の住民に対する日用品の供給を行うことを主たる内容とする商業その他の業務の利便の増進を図りつつ、これと調和した住居の環境を保護するため定める地域とされている。
肢ロですが、これも正しくない肢ですね。
これは近隣商業地域のことについて言っています。準住居地域は「道路の沿道」に指定される用途地域ですよね。
これも、過去問を解くときはこの肢は近隣商業地域について言っていることで、準住居の説明は「道路の沿道」がキーワードだよね！と心の中で思えるまで繰り返し解きます。
肢ハについて
肢ハ 第二種低層住居専用地域については、都市計画に、建築物の高さの限度を定めることとされている。
肢ハは正しい肢ですね。
第二種低層住居専用地域は良好な住環境も保護する地域なので、まぁそうでしょうねって感じの肢ですね。
肢ニについて
肢ニ 地区計画は、市街地が形成されていない土地の区域については定めることができないものとされている。
肢ニは正しくない肢です。
地区計画は市街地が形成されていない土地の区域についても指定できます。
過去問を繰り返し解く場合は、それ以外に地区計画が指定できる区域についても言えるようにしておきましょう。
肢を解くだけじゃなく、その肢に関連するものも合わせて覚えていきます。
サト
肢に関連する事項も覚えるのはめんどくさいけどそれを乗り越えないと合格は見えてこないよ！
肢ホについて
肢ホ 市街化調整区域は、市街化を抑制すべき区域とされており、原則として用途地域を定めないものとされている。
肢ホは正しい肢です。
市街化調整区域は市街化抑制する区域なので用途地域を原則として定めません。
ちなみに、非線引都市計画区域は用途地域を必要に応じて定めます。
非線引都市計画区域の場合はどうなのというところまで覚えていきましょう。
行政法規の過去問を繰り返し解くならTACの過去問が断然オススメです！
何回やっても正解する問題はしない
過去問を繰り返し解くことは非常に重要ですが、過去問を最初に解くときに何回やっても正解する問題はもう解かないようにしましょう。
具体的には、最初過去問を解くとき肢の横に、◎、〇、×を付けましょう。
分け方は、
× → 何回やっても正解するので繰り返し解かない
〇 → なんとなく正解したけど理由まではわからなかった
◎ → 不正解で理由もわからなかった
としておきます。
×を付けた肢は本試験の直前まで解かないようにします。時間が無駄ですからね。
正解した肢でも理由がはっきりわからずなんとなく正解した肢は繰り返し解きます。
そして、何回も繰り返して理由も完全に覚えて正解が確実にできるようになったら×をつけて、また当分の間その肢を解きません。
これを根気よく繰り返して全部何回やっても正解するできるようにしましょう。
行政法規は勉強のしすぎに注意
行政法規は実務する上では鑑定理論の次に大事な科目です。
例えば容積率の計算を間違えて、ホントは基準容積率が400％のところは600％と鑑定評価書で書いて、建物を想定したりしていたら不当鑑定と言われて訴えられても反論できないですよね。
しかし、不動産鑑定士試験に合格する上では重要性はそれほど高くないです。
あくまで短答式試験に合格した次の論文試験に合格することが最難関でありそこに力と時間を使う必要があるからです。
ですので、合格基準である概ね７割を正解できるようになったら勉強時間を少し減らして知識の維持に努めるようにしましょう。
そして、短答式試験の１ヶ月前ぐらいからはグッと力を入れて勉強して合格できるようにもっていくといいでしょう。
当ブログでは鑑定士試験の難易度や合格するまでに必要な時間についても他の国家資格と比較して書いているので参考にしてください。
行政法規と同じく短答式試験合格のために必要となる鑑定理論の勉強の仕方も私なりの視点で書いていますので参考にしてください。
不動産鑑定士試験の行政法規が難しすぎてやる気が出ないという人はまずは宅建を受けるのもありですよ！
