宅建業者の業務上の規制をわかりやすく解説。

業務上の規制

※ 文中の灰色の部分はタップやクリックすると答えが見れます。

業務上の規制は毎年5問前後、出題されている重要分野です。

それほど難しくないので得点源にしたいところです。

この記事の監修者
サト

不動産鑑定士

サト

Sato

プロフィール

宅建に4回落ちたという黒歴史を持つ不動産鑑定士39歳。宅地建物取引士・ASA国際資産評価士・競売不動産取扱主任者・基本情報処理技術者・TOEIC730。合格していない資格の記事については合格者に外部委託して執筆しております。プロフィール詳細コレハジについて

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事務所等の届出

契約行為などを行う案内所等を設置する宅建業者は、一定の事項を届け出なければなりません。

これは消費者保護に役立つようにするためです。

届出先は、免許権者及び案内所の所在地を管轄する都道府県知事です。

また、届出の時期は業務開始の10日前までと決められています。

標識の設置義務

標識の例

標識

宅地建物取引業者は、以下のような場所ごとに、公衆の見やすい場所に、国土交通省令で定める標識を掲げなければなりません。

  • 事務所
  • 国土交通省令で定める契約の締結または申込みを受ける場所
  • 国土交通省令で定める慶谷の締結または申し込みを受けない場所

従業者証明書

従業者証明書の例

宅建業者は業務に従事する者には従業者証明書を携帯させなければならず、宅建士証を持っている場合でも従業者証明書の携帯は必要です。

また、一時的な事務の補助者も携帯することが必要です。

従業者名簿

従業者名簿の例

従業者名簿

宅建業者は従業者証明書を携帯させるべき者を従業者名簿に記載して設置しておく必要があります。

宅建業者は、従業者名簿の閲覧の請求があったときは、取引の関係者から請求があった時は、請求した者の閲覧に供しなければなりません。

サト

サト

以下で学習する帳簿には請求されたら閲覧させないといけないという規定はないので注意しましょう。

従業者には一時的に事務の補助のために雇用した者も含まれます。

従業員名簿の保管期限は最終の記載をしたときから10年間です。

帳簿

帳簿の例

帳簿

取引を記録しておく帳簿は事務所ごとに備えつける必要があります。

帳簿は支店の分もまとめて本店で備え付けるなどはできません。

事務所とは
  • 本店
  • 支店
  • 継続的に業務を行なうことができる施設を有する場所で、宅地建物取引業に係る契約を締結する権限を有する使用人を置くもの
帳簿への記載事項
  • 報酬額
  • 取引金額
  • 取引の年月日など

帳簿の情報はプリンターで紙に印刷できるときは、パソコンにデータとして保存しておくことも可能です。

県のホームページなどでエクセル形式で落ちていました。

帳簿は事業年度末に閉鎖し、5年間保存する必要があります。

自ら売主となる新築住宅に係る帳簿の保存期間は10年です。

広告開始、契約締結の時期の制限

未完成物件については開発行為や建築確認等の許可があった後でなければ、広告を開始できません。

申請中も許可されるとは限らないので広告してはダメです。

表にまとめると以下のようになります。

許可の前でも貸借の場合は契約を締結できるというのだけ覚えておきましょう。

売買・交換貸借
広告開始の時期許可の後でないと広告できない許可の後でないと広告できない
契約締結の時期許可の後でないと契約できない許可の前でも契約できる

誇大広告の禁止

誇大広告の禁止

誇大広告とは以下のようなものをいいます。

  • 著しく事実に相違する表示
  • 実際のものよりも著しく優良であると人を誤認させるような表示
  • 実際のものよりも著しく有利であると人を誤認させるような表示

広告の媒体については特に限定されていないので、新聞、ネット、テレビなどすべての広告が規制の対象になります。

サト

サト

誇大広告をすること自体が禁止なので、実際に被害がでなくても監督処分などの対象になるよ。

誇大広告の禁止に違反すると監督処分や罰則の対象になります。

取引態様の明示

取引の態様とは、当事者としての売買・交換、代理や媒介としての売買や交換のことです。

宅建業法を勉強して一番最初に出てきた宅地建物取引業とは?のところで勉強した内容なので復習しておいてください。

取引態様をいつ明示するかですが、広告と注文によって以下のように規定されています。

  • 広告する場合・・・広告の都度明示する
  • 注文を受けた場合・・・遅滞なく明示する
サト

サト

広告に取引態様を明示していても、注文時には再び明示しないとダメだよ。

取引態様の明示は相手が宅建業者でもする必要があります。

守秘義務違反などの業務上してはいけない行為 頻出

宅建業者には、業務上してはいけないことが色々規定してあるので順番に見ていきましょう。

してはいけない行為なので将来宅建業者になる受験生のみんなには知っておいて欲しいことからよく出題されます。

禁止事項
  • 将来の環境又は交通その他の利便について誤解させるべき断定的判断を提供すること。(運行主体が駅の設置を公表しているものについては、設置の時期を明示して告げても問題はない。)
  • 正当な理由なく、当該契約を締結するかどうかを判断するために必要な時間を与えることを拒むこと。
  • 相手方等が契約を締結しない旨の意思を表示したにもかかわらず、当該勧誘を継続すること
  • 手付について貸付けその他信用の供与をすることにより契約の締結を誘引する行為 手付の分割払いの提案)
  • 正当な理由がなく(本人が承諾している場合・裁判の証人として証言を求められたなどはOK)業務上知りえた秘密を他に漏らすこと。
  • 手付を放棄して契約の解除を行うに際し、正当な理由なく、当該契約の解除を拒み、又は妨げること。
  • 契約の申込みの撤回を行うに際し、既に受領した預り金を返還することを拒むこと。
  • 迷惑を覚えさせるような時間に電話し、又は訪問すること。
  • 深夜又は長時間の勧誘その他の私生活又は業務の平穏を害するような方法によりその者を困惑させること。

してはいけない禁止事項っぽいけど、しても宅建業法違反とならない行為もあります。

ひっかけでよく出題されます。

  • 売買代金の値下げによる勧誘
  • 売買代金の貸借のあっせん(銀行の紹介など)
  • 媒介報酬の分割受領
  • 手付金の減額
あとでまとめて記事を読み返せるよ!
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サト

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不動産鑑定士

宅建に4回落ちたという黒歴史を持つ不動産鑑定士の39歳。
不動産鑑定士の試験勉強時代に全国模試で3位の実績。
宅地建物取引士・ASA機械設備評価士・競売不動産取扱主任者・基本情報処理技術者・TOEIC730点。
宅建など資格の勉強法について書いていこうと思うので参考にして下さい。

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