宅建業の報酬について計算方法や覚え方をわかりやすく解説

報酬に関する制限

※ 文中の灰色の部分はタップやクリックすると答えが見れます。

報酬に関する制限は毎年1題は出題される重要分野です。

報酬額の計算は頭の中でするのではなく、紙にしっかり計算式などを書いて問題を解かないとすぐにわけがわからなくなってしまいます。

きれいな紙を大きく使って、過去問をたくさん解くことにより慣れることが重要でしょう。

この記事の監修者
サト

不動産鑑定士

サト

Sato

プロフィール

宅建に4回落ちたという黒歴史を持つ不動産鑑定士39歳。宅地建物取引士・ASA国際資産評価士・競売不動産取扱主任者・基本情報処理技術者・TOEIC730。合格していない資格の記事については合格者に外部委託して執筆しております。プロフィール詳細コレハジについて

報酬額に関する基本事項

宅建業者は売買の媒介などをした場合、自由に報酬を請求できるわけではなく、国土交通大臣が定めた報酬額に基づいて請求できます。

宅建業者はこの報酬額を超えて報酬を受け取ることはできません。

要求すること自体が宅建業法違反で、依頼者が同意していてもダメです。

報酬額の計算方法

サト

サト

業者が受け取る報酬額は以下の手順で計算することにより算出できます。

  1. STEP

    消費税を抜いて物件価格を計算する。

    建物は消費税の課税対象になりますが、土地は課税対象になりません

     中古住宅の売買代金320万円(うち、土地代金は100万円)と設問ででてきたら、建物代金200万円の消費税20万円を控除して、300万円を物件価格として計算していきます。

  2. STEP

    報酬額を計算して消費税を加算する

    物件価格報酬額
    200万円以下物件価格×5
    200万円を超え400万円以下物件価格×4%+2万円
    400万円物件価格×3%+6万円
    語呂合わせ

    ふたごの女子が湿布を貼って、しみる

    「ふ(200万以下)たご(5%)の女(200万超)子(400万以下)が湿(4%)布(2万)を貼って、し(400万超)み(3%)る(6万)」と覚えましょう。

    サト

    サト

    消費税をかけるのを忘れやすいので注意してね。

  3. STEP

    業者が受け取る金額が報酬額を超えていないか

    媒介の場合・・・依頼者の一方から受け取ることができる金額は報酬額の計算結果通り

    代理の場合・・・依頼者から受け取ることができる金額は報酬額の計算結果の2

    媒介と代理の違い

    媒介と代理は言葉は似ていますが、報酬額が違うので設問を読む時は注意して読む必要があります。

    媒介というのは媒介を依頼された媒介人が当事者の間に入って契約の成立に尽力する行為で、売主等に代わって契約できません。

    一方、代理というのは代理を依頼された代理人が、売主等に代わって契約を締結する行為をいいます。

    媒介に比べて代理のほうが責任が重いので報酬額は2倍になると覚えておきましょう。

  4. STEP

    複数の業者が絡んでいるときは媒介報酬額の2倍を超えていないかチェックする

報酬額の範囲

  • 依頼者から依頼されて行った広告は報酬額とは別に別途代金を請求できる。(説明しただけではダメ)
  • 依頼者からの依頼により行った遠隔地への現地調査に要した費用について報酬に含まれない。(報酬規程とは別に別途請求できる)
  • 建物状況調査を実施する者をあっせんした場合、報酬とは別にあっせんに係る料金を受領することはできない

通常の売買・交換の媒介・代理よりも現地調査等の費用を要するもの(低廉な空き家など)に関して以下の条件を満たすときは、報酬額を計算した額に現地調査費用を+して受領できる。ただし、報酬の上限は税込198,000

  • 400万円以下(消費税抜き)の金額の宅地又は建物をいう。
  • 宅地建物の売買又は交換の媒介
  • 空家等の売主または交換の依頼者から受けるもの
  • 宅建業者は、媒介契約の締結に際し、あらかじめ報酬額について空家等の売主・交換の依頼者に対して説明し、両者間で合意する必要がある。(比較 現地調査費は依頼者からの依頼)

貸借の場合

居住用建物賃貸借の場合

原則

居住用建物の貸借の媒介の場合、媒介の依頼を受けるに当たって依頼者が承諾している場合を除き、依頼者の一方から受け取れる金額は借賃の1/2ケ月分が限度。

例外(依頼者が承諾した場合)

借賃1ケ月分+消費税(貸主と借主の両方をあわせて)

居住用以外の建物賃貸借の場合

原則

借賃1ケ月分+消費税(貸主と借主の両方をあわせて)

例外(権利金の授受がある場合)

居住用以外の宅地・建物の賃貸借の場合、権利金を売買代金とみなして報酬を計算する。

定期建物賃貸借契約の場合でも同じ。

権利金を売買代金とみなして報酬を計算するとは実際にどうするのか過去問を例に見ていきましょう。

過去問

宅建業者A社(消費税課税事業者)は貸主Bから建物の貸借の代理の依頼を受け、宅建業者C社(消費税課税事業者)は借主Dから媒介の依頼を受け、BとDとの間で賃貸借契約を成立させた。この場合に宅地建物取引業法の規定によれば下の文章は誤っているか?なお、1か月分の借賃は10万円である。

建物を店舗として貸借する場合、本件賃貸借契約において300万円の権利金(返還されない金銭)の授受があるときは、A社及びC社が受領できる報酬の額の合計は、308,000円以内である。

正しい。

【借賃の1ケ月+税の金額】

10万×1.1=11万

【計算表に基づいて計算した金額】

300万×0.04+2万×1.1=15.4万

C社は媒介なので1倍だから15.4万

A社は代理なので2倍だから30.8万(15.4万×2)

複数業者の場合は媒介の2倍まで受領できるので、A社及びC社が受領できる金額は30.8万以内

サト

サト

不動産鑑定士

宅建に4回落ちたという黒歴史を持つ不動産鑑定士の39歳。
不動産鑑定士の試験勉強時代に全国模試で3位の実績。
宅地建物取引士・ASA機械設備評価士・競売不動産取扱主任者・基本情報処理技術者・TOEIC730点。
宅建など資格の勉強法について書いていこうと思うので参考にして下さい。

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