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【民法改正対応】危険負担・契約不適合責任を宅建用にわかりやすく解説

危険負担・契約不適合責任

※ 文中の灰色の部分はタップやクリックすると答えが見れます。

危険負担と契約不適合責任は過去5年間で3回出題されています。

大幅な改正があった分野なので、今後も出題される可能性が高くしっかり勉強しておきましょう。

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この記事の監修者
サト

不動産鑑定士

サト

Sato

プロフィール

宅建に4回落ちたという黒歴史を持つ不動産鑑定士39歳。宅地建物取引士・ASA国際資産評価士・競売不動産取扱主任者・基本情報処理技術者・TOEIC730。合格していない資格の記事については合格者に外部委託して執筆しております。プロフィール詳細コレハジについて

危険負担とは?

危険負担とは

まず、危険負担とはどういうことなのかの理解から初めていきます。

売主と買主が建物の売買契約を締結した場合、売主は建物引渡債務、買主は代金支払債務を負います。

そして、契約締結後引渡前に地震などの当事者双方の責めに帰すことができない事由により建物が壊れてしまいました。

建物引渡債務はなくなりますが、残ったもう一方の代金支払債務はどうなるのか?

これが危険負担の問題になります。

具体的には、買主は代金を支払う必要があるかどうかです。

これは、当事者双方の責めに帰すことができない事由がいつ起こったかによって結論が変わってきます。

図で説明すると以下のようになります。

危険負担

売買契約→滅失→引渡の場合

売買契約後、建物の引渡前に当事者双方の責めに帰すことができない事由により建物が滅失した場合は、買主は代金の支払いを拒むことができます

売買契約→引渡→滅失の場合

建物の引渡後に当事者双方の責めに帰すことができない事由により建物が滅失した場合は、買主は代金の支払いを拒むことができません

契約不適合責任

売主が契約に適合していないものを履行した場合、買主はどんな主張ができるのでしょうか?

順番にみていきましょう。

契約不適合責任で買主が請求できる権利

追完請求権

追完請求権とは、契約に適合しない履行をされた買主が、追って完全な履行を請求できる権利のことです。

雨漏りの家を引き渡された場合は、雨漏りを直してきちんとした家にしてください!と言える権利です。

追完請求権は、

  • 目的物の修補
  • 代替物の引き渡し
  • 不足分の引き渡し

などを、買主は選択して請求できます。

※売主は買主が選択した方法とは異なる方法で追完できます

※契約不適合が買主の責めに帰すべき事由のときは買主は追完請求できません。

代金減額請求権

買主が相当の期間を定めて催告したにも関わらず、売主が履行の追完をしてくれない場合には、買主は代金減額請求できます。

以下の場合は、催告しても意味がないので直ちに代金の減額を請求できます。

  • 追完が不能の場合
  • 売主が追完を拒絶意思を明確にしている場合
  • 契約の性質上、特定の日時・一定の期間に履行をしないと目的が達成できないのに、売主が履行の追完をしないでその時期が過ぎた場合。

損害賠償請求権

契約不適合の場合、損害賠償請求もすることができます。

ただし、売主に帰責事由がない場合はできません。

解除権

契約不適合の内容が軽微でなければ、催告したうえで契約を解除することもできます。

契約不適合の種類

種類・品質に関する契約不適合責任

種類・品質に関する契約不適合責任の例としては住宅を購入したが、屋根に穴があいており、雨漏りをする場合などがあります。

この場合に買主は、以下のことを請求できます。

  • 追完請求権
  • 代金減額請求権
  • 損害賠償請求権
  • 解除権

※ 上記の請求をするためには不適合を知ったときから1年以内に売主に通知する必要がある。

数量に関する契約不適合責任

数量に関する契約不適合責任の例としては、土地の売買契約書には500㎡と記載してあったのに実際は200㎡しかなかった場合などがあります。

この場合、買主は種類・品質に関する契約不適合責任と同様の請求をすることができます。

サト

サト

担保責任の期間の制限はないので注意してください!

権利関する契約不適合責任

権利に関する契約不適合責任の例としては、抵当権がないと思って土地を購入したら実は抵当権が付いていた場合や、売買した土地の一部が他人の土地だった場合などがあります。

この場合、買主は種類・品質に関する契約不適合責任と同様の請求をすることができます。

サト

サト

数量に関する契約不適合責任と同様、担保責任の期間の制限はないので注意してください!

売買した土地の一部が他人の土地だった場合は、契約不適合責任の規定が適用されますが、売買した土地の全部が他人の土地だった場合どうなるのでしょうか?

他人の物を勝手に売買しても、契約は有効です。

ですので、売主は目的物を引き渡す義務を負います。

売主が他人から土地を購入して、買主に引き渡しできれば何も問題はありませんが、引き渡しができなかった倍は、債務不履行の規定に従い、損害賠償請求か契約の解除ということになります。

担保責任の期間の制限

売主が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない目的物を買主に引き渡した場合、買主は不適合を知った時から1年以内に売主に通知しないときは、買主は、その不適合を理由として、履行の追完の請求などをすることができなくなります。

ただし、売主が悪意または重過失の場合は1年を過ぎていても請求することができます。

また、この1年以内に通知という規定は、種類又は品質に関する契約不適合の場合にのみ適用されるので、外見上瑕疵の存在が明らかな数量権利に関する不適合責任には適用されず、期間の定めなく請求することができます。

サト

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不動産鑑定士

宅建に4回落ちたという黒歴史を持つ不動産鑑定士の39歳。
不動産鑑定士の試験勉強時代に全国模試で3位の実績。
宅地建物取引士・ASA機械設備評価士・競売不動産取扱主任者・基本情報処理技術者・TOEIC730点。
宅建など資格の勉強法について書いていこうと思うので参考にして下さい。

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