もくじ
35条書面の記載事項
宅地・建物の売買・交換の場合の記載事項
- 登記名義人、登記された権利の種類等
- 都市計画法などの法令に基づく制限
- 私道負担に関する事項
- 飲用水・電気・ガス・下水の状態
- 未完成物件に場合は工事完了時の形状・構造等
- ハザードマップなど国土交通省令・内閣府令で定める事項0
- 建物状況調査（インスペクション）の概要
- 代金・交換差金以外に授受される金銭の額と授受の目的
- 契約の解除に関する事項
- 損害賠償額の予定・違約金に関する事項
- 手付金等の保全措置の概要0
- ローンあっせんの内容及びローン不成立の場合の措置
- 契約不適合責任の履行措置
- 割賦販売に関する事項
35条の語呂合わせ
みろ！まかふしぎ！いかみそとさんごのとほほ
み 未完成物件
ろ ローンあっせん
！
ま ハザードマップなど
か 解除
ふ 不適合責任
し 私道負担
ぎ 既存建物
！
い 代金・交換差金以外
か 割賦販売
み 水（飲用水など）
そ 損害賠償額の予定
と
さんご 35条
の
と 登記
ほ 法令上の制限
ほ 保全措置
関連 35条書面
37条書面の記載事項
必要記載事項は必ず記載しなければならない事項なので、確認した事項がない場合は「なし」と記載しなければなりません。
一方、任意記載事項は確認した事項がなければ記載を省略することができます。
必要記載事項
| 売買 | 貸借 | |
|---|---|---|
| 当事者の氏名・住所 | 〇 | 〇 |
| 宅地建物の所在など | 〇 | 〇 |
| 代金・交換差金の額、支払時期、支払方法 | 〇 | 〇 |
| 宅地建物の引渡し時期 | 〇 | 〇 |
| 移転登記の申請の時期 | 〇 | ✖ |
| 当該建物が既存の建物であるときは、 建物の構造耐力上主要な部分等の状況に ついて当事者の双方が確認した事項 | 〇 | ✖ |
37条の必要記載事項の語呂合わせ
ひつよう！いのししのひっこし
い 移転登記
の
し 氏名
し 所在
の
ひ 引渡時期
っ
こ 構造耐力上主要な部分などの状況
し 支払時期
任意記載事項
| 売買 | 貸借 | |
|---|---|---|
| 代金及び交換差金以外の金銭 の授受に関する定めがあるときは、 その額並びに当該金銭の授受の時期及び目的 | 〇 | 〇 |
| 契約の解除に関する定めがあるときは、その内容 | 〇 | 〇 |
| 損害賠償額の予定又は違約金に関する定めがあるときは、その内容 | 〇 | 〇 |
| 代金又は交換差金についての金銭の 貸借のあっせんに関する定めがある場合 においては、当該あっせんに係る金銭の 貸借が成立しないときの措置 | 〇 | ✖ |
| 天災その他不可抗力による 損害の負担に関する定めがあるときは、その内容 | 〇 | 〇 |
| 契約内容不適合を担保すべき責任又は 当該責任の履行に関して講ずべき保証保険契約の 締結その他の措置についての定めがあるときは、その内容 | 〇 | ✖ |
| 当該宅地又は建物に係る租税その他の公課 の負担に関する定めがあるときは、その内容 | 〇 | ✖ |
37条任意記載事項の語呂合わせ
にんいですって！そこまでふかいローソクプレイは
に
ん
い
で
す
っ
て 天災
！
そ 損害賠償額の予定
こ
ま
で
ふ 不適合責任
か 解除
い 代金・借賃以外
ロ ローン
ー
ソ 租税
ク
プ
レ
イ
は
関連 37条書面
報酬に関する制限（速算式）
宅建業者が受け取ることができる報酬は、速算式によって決まっていましたよね。
速算式
| 物件価格 | 報酬額 |
|---|---|
| 200万円以下 | 物件価格×5％ |
| 200万円を超え400万円以下 | 物件価格×4％+2万円 |
| 400万円超 | 物件価格×3％+6万円 |
ここでは、速算式の語呂合わせをみていきます。
ふたごの女子が湿布を貼って、しみる
「ふ（200万以下）たご（5％）の女（200万超）子（400万以下）が湿（4％）布（2万）を貼って、し（400万超）み（3％）る（6万）」と覚えましょう。
報酬の計算手順
- STEP
消費税を抜いて物件価格を計算する。
- STEP
速算式を計算して消費税を加算する
- STEP
業者が受け取る金額が報酬額を超えていないか
- STEP
複数の業者が絡んでいるときは媒介報酬額の2倍を超えていないかチェックする
関連 宅建業の報酬について計算方法や覚え方をわかりやすく解説
建築基準法（容積率の計算）
容積率の計算方法は、以下の通りですよね。
前面道路の幅員が12ｍ未満の場合、都市計画で定められた指定容積率と道路幅員に一定の数値をかけた数字を比較し、より厳しいものがその敷地の容積率となります。
道路幅員に一定の乗数をかけた数字は以下のとおり語呂合わせで覚えておきましょう！
ジュウシマツが6羽
ジュウ（住宅系）シ（4）マツが6羽（住宅系以外は6）
実際の容積率の計算方法
以上を踏まえて容積率の計算を具体的に行ってみます。
まず、上の図の指定容積率は200％です。
そして、乗数をかけて計算した結果の容積率は4×4/10＝160％です。
指定容積率と乗数をかけて計算した結果の容積率を比べると、乗数をかけて計算した結果の容積率のほうが厳しくなるので、この土地の容積率は160％となります。
また、容積率の計算にあたっては以下の点に注意しましょう。
角地の場合は広い幅員を基準に計算すること。
1つの敷地に異なる容積率がまたがって指定されている場合は建蔽率の場合と同様に加重平均して計算することを注意しておきましょう。
容積率を算定する場合に用いる延床面積には、エレベーターの昇降路の部分、共同住宅もしくは老人ホームなどの共用廊下の部分、または階段等のように供する部分の床面積は算入されないことも重要です。
不動産登記法（単独申請）
共同申請の原則
不動産登記法において権利に関する登記は登記権利者（買主）と登記義務者（売主）が共同で登記を申請する必要があります。
これを共同申請の原則といいます。
単独で登記できる場合
- 相続又は法人の合併による権利の移転の登記
- 収用による所有権の移転の登記
- 確定判決による登記
- 所有権の保存の登記
- 仮登記の登記義務者の承諾があるとき又は仮登記を命ずる処分があるときの仮登記 頻出
- 仮登記の抹消（仮登記の登記名義人の承諾がある場合における当該仮登記の登記上の利害関係人が行うもの）
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ソ（相続）シ（収用）ャゲでか（確定判決）くじつに儲けるほ（保存登記）うほうなんてか（仮登記）いむ
国土利用計画法（事後届出）
国土利用計画法では、地価高騰を抑制するとともに、適正かつ合理的な土地利用の確保を促進するために、全国を無指定区域、注視区域、監視区域、規制区域にわけて利用目的や予定対価の額などを審査しているんでしたよね。
ここでは事後届出制が採用されている無指定区域の届出対象面積についてみていきましょう。
届出対象面積
| 市街化区域 | 2,000㎡以上 |
| 市街化区域以外の都市計画区域内 | 5,000㎡以上 |
| 都市計画区域外 | 10,000㎡以上 |
2×5＝10で覚えておきましょう。
ちなみに届出対象面積をオーバーしているかは権利取得者（買主）基準で考えます。
不動産取得税（税率）
不動産取得税は不動産を取得した際に課される税金でしたよね。
税金の基本的な式は以下のとおりです。
ここでは、税率について語呂合わせで覚えていきましょう。
税率
4％（土地と住宅については3％に軽減されている。）
店舗ビル・工場・別荘など住宅以外の家屋は4％
不動産取得税
不動産し（４）ゅとく税
語呂合わせを使って勉強できるおすすめの本
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