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不動産登記法は毎年出題されている重要分野です。
実務的にも重要で不動産の登記記録を理解できていないと、大失敗しかねませんのでしっかり勉強する必要があります。
不動産登記法の過去問はけっこう難しく苦戦すると思います。
不動産登記の概要
不動産が対抗要件を備えるためには登記が必要でその登記について色々規定している法律が不動産登記法になります。
不動産の登記記録は、以下のような構成でなっています。
- 表題部（土地や建物の所在や地積、地目、構造などが記載）
- 権利部
- 甲区（所有権について記載）
- 乙区（抵当権や賃借権など所有権以外の権利について記載）
まずは、表題部から見ていきましょう。
表題部
土地の表題部
建物の表題部
上を見て頂けるとわかりますが、表題部には土地や建物の物理的な状況について色々記載されています。
- 建物の名称があるときは建物の名称も登記事項
- 地上権の存続期間があるときは登記事項
- 賃借権の設定登記をするとき敷金があるときはその旨も登記事項
表題登記については申請義務があり、また登記官が職権で登記をすることもできます。
また、以下のような事項があった場合は1ケ月以内に表題の登記の申請をしなければなりません。
申請必要事項
- 建物の新築
- 建物の滅失
- 建物の床面積の変更
- 土地の地目・地積の変更
- 表題登記がない土地の所有権を取得
- 分筆
- 合筆
申請不要事項
- 表題部所有者の氏名・住所の変更
不動産登記法は不動産の内容を把握したいだけなので、表題部所有者の氏名・住所については申請義務までは課していません。
権利部
権利部に所有権や抵当権など権利についての登記事項が記載されます。
権利に関する登記を申請する場合は登記原因証明情報（売買契約書など）と登記識別情報を提供する必要があります。
登記識別情報は登記官が登記をすると送られてきます。
マイホームを買ったことがある人は不動産屋から大事に持っておくよう言われたことがあると思います。
登記識別情報
甲区
甲区は所有権について登記されます。
乙区
乙区には抵当権や賃借権のほか最近できた配偶者居住権も登記できます。
登記の手続きについて
共同申請の原則
不動産登記法において権利に関する登記は登記権利者（買主）と登記義務者（売主）が共同で登記を申請する必要があります。
これを共同申請の原則といいます。
なぜ、共同で申請しないといけないのかというと、登記をする登記官は登記できるかどうかについて申請情報とその添付情報だけに基づいて判断しなければならず、裁判所のように権利の有無を実質的に調査できないからです。
また、いちいち判断していたら登記作業が滞ってしまうので、虚偽の登記を防ぎつつ迅速に登記するために共同申請が原則とされています。
原則があれば例外もあるのが法律の常ですよね。
例外規定は以下の通りです。
なお、不動産登記法の改正により下記以外に相続人に対する遺贈による所有権移転の登記は、登記権利者が単独で申請することができるようになりました。
単独で登記できる場合
- 相続又は法人の合併による権利の移転の登記
- 収用による所有権の移転の登記
- 登記名義人の氏名などの変更の登記または更生の登記
- 確定判決による登記
- 所有権の保存の登記
- 仮登記の登記義務者の承諾があるとき又は仮登記を命ずる処分があるときの仮登記 頻出
- 仮登記の抹消（仮登記の登記名義人の承諾がある場合における当該仮登記の登記上の利害関係人が行うもの）
単独申請の語呂合わせ
ソシャゲして確実にがっぽり儲かる方法なんて皆無
ソ（相続）シ（収用）ャゲし（氏名）てがっぽり（合併）か（確定判決）くじつに儲かるほ（保存登記）うほうなんてか（仮登記）いむ
合同申請
共有物分割禁止の定めに係る権利の変更、抵当権の順位の変更の登記の申請は、すべての登記名義人が共同して登記しなければならない。
代理の場合
登記の申請は代理によってもすることができます。
出題されるのは、登記の申請をする者の委任による代理人の権限は、本人の死亡によって消滅しない。という点です。
これは、委任による代理権は本人が死亡すると消滅すると規定している民法と違うのでおさえておきましょう。
登記記録の入手方法
登記記録が記載されてある登記事項証明書は法務局に行って、下の用紙に必要事項を記入するともらえます。
お金さえ払えば日本中どこの場所でも登記事項証明書を取得できます。
利害関係などは必要ありません。
今はインターネットでも取得することはできますがPDFなどの電子記録の形式ではもらえません。
いろんな登記の種類
所有権保存登記
家を作ったときなどに最初に行う登記が所有権保存登記です。
表題部所有者またはその相続人・確定判決によって確認されたもの・収用によって所有権を取得した者が所有権保存登記をできます。
また、区分建物にあっては、表題部所有者から所有権を取得した者も、登記を申請することができます。
この場合、当該建物が敷地権付き区分建物であるときは、当該敷地権の登記名義人の承諾を得なければならない。
表題部所有者から区分建物以外の例えば土地を買い受けた人を対象として、所有権保存登記はできません。
まず、表題部所有者が所有権保存登記をしてから移転登記をする必要があります。
分筆の登記
分筆とはその名の通り1筆の土地を分けることです。
原則
分筆の登記は表題部所有者または所有権の登記名義人が申請する
例外
登記官は、登記の申請がない場合でも、以下の場合は職権で土地の分筆の登記をしなければならない。
- 一筆の土地の一部が別の地目となる。
- 地番区域が異なる。
合筆の登記
合筆というのは分筆の逆で、数筆の土地を1筆に合体させることをいいます。
試験的には以下の合筆できない場合は出題されます。
- 相互に接続していない土地の合筆の登記
- 地目又は地番区域が相互に異なる土地の合筆の登記
- 表題部所有者又は所有権の登記名義人が相互に異なる土地の合筆の登記
- 表題部所有者又は所有権の登記名義人が相互に持分を異にする土地の合筆の登記
- 所有権の登記がない土地と所有権の登記がある土地との合筆の登記
- 所有権の登記以外の権利に関する登記がある土地の合筆の登記
仮登記
仮登記は何らかの理由で通常の本登記ができないときに、登記簿上の順位を確保するためになされる登記です。
仮登記には対抗力はありませんが順位を保全することができます。
また、所有権に関する仮登記を本登記にする場合には利害関係を有する第三者の承諾が必要です。
付記登記
付記登記は独立の順位番号を持たずに、主登記に付記してなされる登記のことをいいます。
権利の変更の登記又は更生の登記は、登記上の利害関係を有する第三者の承諾がある場合及び当該第三者がない場合に限り、付記登記によってすることができます。
抹消登記
その名の通り登記を抹消することをいいます。
試験的には下の文を覚えておけばいいでしょう。
権利に関する登記の抹消は、登記上の利害関係を有する第三者がある場合には、当該第三者の承諾があるときに限り、申請することができます。
利害関係あるんだからその人の承諾がいるのは当たり前だよね。
不動産登記法に関する過去問一問一答YouTube
不動産登記法に関する宅建過去問
不動産の登記に関する次の記述のうち、不動産登記法の規定によれば、誤っているものはどれか。
- 表題登記がない土地の所有権を取得した者は、その所有権の取得の日から１月以内に、表題登記を申請しなければならない。
- 共用部分である旨の登記がある建物について、合併の登記をすることができる。
- 登記官は、表示に関する登記について申請があった場合において、必要があると認めるときは、当該不動産の表示に関する事項を調査することができる。
- 区分建物である建物を新築した場合において、その所有者について相続その他の一般承継があったときは、相続人その他の一般承継人も、被承継人を表題部所有者とする当該建物についての表題登記を申請することができる。
答え：2
- 正しい
- 誤り：共用部分である旨の登記がある建物の合併の登記はできません。
- 正しい：登記官は、表示に関する登記について必要があると認めるときは、当該不動産の表示に関する事項を調査することができます。（不動産登記法29条1項）
- 正しい
不動産の登記に関する次の記述のうち、不動産登記法の規定によれば、正しいものはどれか。
- 所有権の登記の抹消は、所有権の移転の登記がある場合においても、所有権の登記名義人が単独で申請することができる。
- 登記の申請をする者の委任による代理人の権限は、本人の死亡によって消滅する。
- 法人の合併による権利の移転の登記は、登記権利者が単独で申請することができる。
- 信託の登記は、受託者が単独で申請することができない。
答え：3
