不動産鑑定評価基準をわかりやすく解説。価格の種類と手法を宅建用に勉強しておこう!

不動産鑑定評価基準

※ 文中の灰色の部分はタップやクリックすると答えが見れるので独学してね!

不動産鑑定評価基準は一回おきに出題されており、パターン通りなら2022年10月は出題されないはずです。

不動産鑑定評価基準は不動産鑑定士が不動産の価格を求める場合の手順や方法などが書いてあるものになります。

不動産鑑定評価基準では、不動産鑑定士が求める価格の内容と評価手法を勉強しましょう。

次の記事 地価公示法

求める価格の種類

鑑定評価によって求める価格は基本的には正常価格です。

正常価格とは市場性を有する不動産について、現実の社会経済情勢の下で合理的と考えられる条件を満たす市場で形成されるであろう市場価値を表示する適正な価格を言います。

基本的には正常価格ですが、依頼目的によっては、限定価格・特定価格・特殊価格を求める場合があります。

隣地を購入する時には限定価格を求める場合があります。

そして、不動産の価格は、その不動産の効用が最高度に発揮される可能性に最も富む使用(最有効使用)を前提として把握される価格を標準として形成されます。

例えば駅前の商業地に家を建てる目的で土地の鑑定評価を依頼されたした場合、不動産鑑定士は居住目的の家ではなく、店舗ビルなどを前提として不動産の価格を把握します。

サト
サト

次に、正常価格や限定価格を算出する場合に使われる3つの鑑定評価手法について見ていきましょう!

鑑定評価の3つの手法

不動産の価格を求める評価手法には取引事例比較法・収益還元法・原価法の3つの手法があります。

不動産の価格には市場性・収益性・費用性の3つの側面があるので複数の手法を適用すべきとされています。

取引事例比較法(市場性に着目)

取引事例比較法

取引事例比較法は、不動産市場で売買されている不動産の価格に着目して価格を求める手法です。

サト
サト

例えば、住宅団地内の土地の価格を求めようと思ったら、同じ住宅団地内でいくらぐらいで土地が売買されているかを参考にして価格を出しますよね。これが取引事例比較法です。

通常の取引とは思えない投機的な取引の事例は採用して価格を求めてはいけません。

売り急ぎ・買い進み等の事情がある事例については採用できます。上の式の事情補正率というところで補正して価格を求めます。

収益還元法(収益性に着目)

収益還元法

収益還元法は、収益(家賃など)に着目して価格を求める手法です。

収益還元法の定義

対象不動産が将来生み出すであろうと期待される純収益の現在価値の総和を求めることにより対象不動産の試算価格を求める手法。

式で表すと上の画像のようになります。

収益還元法は、賃貸用不動産又は賃貸以外の事業の用に供する不動産の価格を求める場合に特に有効である。

事業のように供されていない、自用の不動産(居宅など)の場合でも賃貸を想定することにより適用することができます

原価法(費用性に着目)

原価法

原価法は建物などの原価つまり作った時の価格に着目して求める手法です。

原価法の定義

対象不動産の再調達原価を求め、これから減価修正を行って不動産の価格を求める方法です。

式で書くと上の画像のようになります。新築の価格から古くなった分の価格を引いて価格を求めるイメージです。

減価修正の方法には、

  • 耐用年数に基づく方法
  • 観察減価法

の2つがあり、原則としてこれらを併用して減価額を算出します。

対象不動産が土地のみの場合でも造成地や埋立地では適用できます。(造成地や埋立地は費用をかけて工事しているので原価があるためです。)

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不動産鑑定評価基準の宅建過去問

 令和3年10月 問25

不動産の鑑定評価に関する次の記述のうち、不動産鑑定評価基準によれば、誤っているものはどれか。

  1. 不動産鑑定士の通常の調査の範囲では、対象不動産の価格への影響の程度を判断するための事実の確認が困難な特定の価格形成要因がある場合、鑑定評価書の利用者の利益を害するおそれがないと判断されるときに限り、当該価格形成要因について調査の範囲に係る条件を設定することができる。
  2. 対象不動産を価格時点において再調達することを想定した場合において必要とされる適正な原価の総額を再調達原価というが、建設資材、工法等の変遷により、対象不動産の再調達原価を求めることが困難な場合には、対象不動産と同等の有用性を持つものに置き換えて求めた原価を再調達原価とみなすものとする。
  3. 取引事例等に係る取引が特殊な事情を含み、これが当該取引事例等に係る価格等に影響を及ぼしている場合に、適切に補正することを時点修正という。
  4. 不動産の鑑定評価によって求める賃料は、一般的には正常賃料又は継続賃料であるが、鑑定評価の依頼目的に対応した条件により限定賃料を求めることができる場合がある。

答え:3

  1. 正しい
  2. 正しい
  3. 誤り:時点修正ではなく、事情補正といいます。
  4. 正しい

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