難しい宅建の建築基準法をわかりやすく解説!単体規定や用途制限も覚えやすく紹介

建築基準法

※ 文中の灰色の部分はタップやクリックすると答えが見れます。

建築基準は毎年2問、出題される重要分野です。

都市計画法と同様にボリュームの多い分野ですが、重要なことが多く知っていないと実務についてからトラブルになることもあるのでしっかり勉強していきましょう!

次の記事 農地法

建築基準法の概要

建築基準法は建築物の敷地、構造、設備及び用途に関する最低の基準を定めて、みんなが安全安心に暮らせるようにするための法律です。

建築基準法には大きく分けて以下の2つの規定があります。

【単体規定】

  • 建物の安全性に関する規定
  • 全国どこでも適用

【集団規定】

  • 市街地の環境整備などを目的とする規定
  • 市街地の環境整備を目的としているので、都市計画区域準都市計画区域で適用
  • 市街地が形成されていない田舎の都市計画区域外では適用されません

まずは、全国どこでも適用される単体規制をみていきましょう。

単体規定

【高い建物は構造計算による安全確認が必要】

高さが60m超の建築物または高さが60m以下で一定の規模の建築物は構造計算によって安全性が確認されていることが必要。

【木造建築物は一定の技術的基準に適合】

  1. 地階を除く階数が4以上
  2. 高さが16mを超
  3. 倉庫、自動車車庫等で、高さが13m超

上記1~3のいずれかに該当する建物で主要構造部が木材などの可燃材料で建てられているものは延焼防止などのために一定の技術的基準に適合しなければなりません。

また、3,000㎡を超える木造の建築物についても一定の技術的基準に適合した建物にする必要があります。

【防火壁などによる区画割り】

耐火・準耐火建築物などを除く延べ面積が1,000㎡を超える建築物は、防火上有効な構造の防火壁又は防火床によつて有効に区画し、かつ、各区画の床面積の合計をそれぞれ1,000㎡以内としなければなりません。

【採光・換気】

住宅などの居室には、採光のための窓その他の開口部を設け、その採光に有効な部分の面積は、床面積に対して7分の1以上としなければなりません。

また、居室には換気のための開口部としてその居室の床面積に対して、20分の1以上としなければならない。

【石綿】

建築物は、石綿等の建築材料からの飛散又は発散による衛生上の支障がないよう、石綿等を添加してはなりません。

【地階】

住宅の居室等で地階に設けるものは、壁及び床の防湿の措置その他の事項について衛生上必要な政令で定める技術的基準に適合するものとしなければならない。

【避雷設備】

高さ20mを超える建築物には、原則として有効に避雷設備を設けなければならない。

【昇降機】

高さ31mを超える建築物には、原則として非常用の昇降機を設けなければならない。

【天井の高さ】

居室の天井の高さは、平均2.1以上でなければならない。

サト
サト

次にボリュームの多い集団規定について見て行こう!

集団規定

用途制限

都市計画法で用途地域というのを勉強したと思いますが、建築基準法では各用途地域ごとに建てられる建物をみていくことにしましょう。

この用途制限によって具体的に住宅地域なら住宅地域としてふさわしい建物が建築されていきます。

一低専 二低専 一中高 二中高 一住居 二住居 準住居 田園 近商 商業 準工 工業 工専 備 考
住宅、共同住宅、寄宿舎、下宿 ×
兼用住宅で、非住宅部分の床面積が、50㎡以下かつ建築物の延べ面積の2分の1未満のもの × 非住宅部分の用途制限あり。
店舗等 店舗等の床面積が150㎡以下のもの × ① 日用品販売店舗、喫茶店、理髪店、建具屋等のサービス業用店舗のみ。2階以下② ①に加えて、物品販売店舗、飲食店、損保代理店・銀行の支店・宅地建物取引業者等のサービス業用店舗のみ。2階以下③ 2階以下④ 物品販売店舗及び飲食店を除く。■ 農産物直売所、農家レストラン等のみ2階以下
店舗等の床面積が150㎡を超え、500㎡以下のもの × ×
店舗等の床面積が500㎡を超え、1,500㎡以下のもの × × × ×
店舗等の床面積が1,500㎡を超え、3,000㎡以下のもの × × × × ×
店舗等の床面積が3,000㎡を超え、10,000㎡以下のもの × × × × × ×
店舗等の床面積が10,000㎡を超えるもの × × × × × × × × × ×
ホテル、旅館 × × × × × × × ▲3,000㎡以下
遊戯施設・風俗施設 ボーリング場、スケート場、水泳場、ゴルフ練習場等 × × × × × × ▲3,000㎡以下
カラオケボックス等 × × × × × × ▲10,000㎡以下
麻雀屋、パチンコ屋、射的場、馬券・車券発売所等 × × × × × × × ▲10,000㎡以下
劇場、映画館、演芸場、観覧場、ナイトクラブ等 × × × × × × × × × ▲客席及びナイトクラブ等の用途に供する部分の床面積200㎡未満
キャバレー、個室付浴場等 × × × × × × × × × × × ▲個室付浴場等を除く。
公共施設・病院・学校等 幼稚園、小学校、中学校、高等学校 × ×
大学、高等専門学校、専修学校等 × × × × ×
図書館等 ×
巡査派出所、一定規模以下の郵便局等
神社、寺院、教会等
病院 × × × × ×
公衆浴場、診療所、保育所等
老人ホーム、身体障害者福祉ホーム等 ×
老人福祉センター、児童厚生施設等 ▲600㎡以下
自動車教習所 × × × × × ▲3,000㎡以下
工場・倉庫等 単独車庫(附属車庫を除く) × × × ▲300㎡以下 2階以下
倉庫業倉庫 × × × × × × ×
自家用倉庫 × × × ① 2階以下かつ1,500㎡以下② 3,000㎡以下■ 農産物及び農業の生産資材を貯蔵するものに限る。
畜舎(15㎡を超えるもの) × × × × × ▲3,000㎡以下
パン屋、米屋、豆腐屋、菓子屋、洋服店、畳屋、建具屋、自転車店等で作業場の床面積が50㎡以下 × 原動機の制限あり。 ▲2階以下
危険性や環境を悪化させるおそれが非常に少ない工場 × × × × 原動機・作業内容の制限あり。作業場の床面積① 50㎡以下 ② 150㎡以下■ 農産物を生産、集荷、処理及び貯蔵するものに限る。
危険性や環境を悪化させるおそれが少ない工場 × × × × × × × ×
危険性や環境を悪化させるおそれがやや多い工場 × × × × × × × × × ×
危険性が大きいか又は著しく環境を悪化させるおそれがある工場 × × × × × × × × × × ×
自動車修理工場 × × × × × 原動機の制限あり。 作業場の床面積① 50㎡以下 ② 150㎡以下 ③ 300㎡以下

道路

接道義務

接道義務

土地に建物を建てるには原則として道路に2m以上接している必要があります。

これを接道義務と言います。

ですので、道路に2m以上接していない土地は原則建物を建てることができませんので注意が必要です。

宅建業者になって安い土地があった!と思って飛びついたら接道義務を満たさない土地だったなんてことになったら大変です。

では、「道路2m以上接している必要がある」という時の道路とはどのようなものを言うのか見ていきましょう。

道路の種類

条文呼び方概要
42条1項1号1号道路国道、県道、市道などの道路法上の道路
42条1項2号開発道路開発許可などによって作られた道路
42条1項3号既存道路都市計画区域などに指定される前からある道路
42条1項4号計画道路道路法等による事業執行が予定され、
かつ特定行政庁が指定したもの
42条1項5号位置指定道路一定の基準に適合するもので
特定行政庁から位置指定を受けたもの
42条2項2項道路都市計画区域などに指定される前から、すでに
建物が建ち並んでおり特定行政庁が指定したもの

原則として建築基準法上の道路と言えるためには幅員4m以上が必要です。

上の表では42条1項1号~42条1項5号までがそのような道路です。

しかし、現実には幅員が4m以上ない道路もたくさんありますよね。

そのような道路は建築基準法上の道路ではないのか?と言えば一定の要件を満たす場合は42条2項道路として建築基準法上の道路として扱われます。

しかし、42条2項道路は幅員が4m未満ですので、新しく建物を建てる場合にはセットバックをする必要があります。

次にセットバックとは何かについてみていきましょう。

セットバック

セットバック

セットバックとは幅員4m未満の42条2項道路に接面する土地に新しく建物を建てる場合、道路の中心線から約2mバックすることを言います。

セットバック部分には建物を建てることができず、建蔽率や容積率の計算上敷地面積には算入されません。

また、容積率を計算する場合には4mとして計算するので注意してください。

建蔽率

建蔽率とは敷地面積に対して、建物が建っている部分である建築面積の割合を言います。

例えば敷地面積が200㎡、建築面積が100㎡なら建蔽率は50%となります。

建蔽率は日照や通風を良くし、また延焼を防止する目的で指定されているので、住居系の用途地域では建蔽率は低いことが多く、商業系の用途地域では高度利用するために建蔽率は高くなっています。

建蔽率は具体的には以下の表のように規定されます。

この表自体は覚える必要がないので安心してください。

原則防火・準防火地域内
の一定の建築物(①)
特定行政庁指定
の角地等(②)
①かつ②
1低専
2低専
1中高
2中高
田園住居
工専
30
40
50
60
原則+10原則+10原則+20
1住居
2住居
準住居
準工
50
60
80
原則+10
(80の場合100)
原則+10原則+20
近商60
80
原則+10
(80の場合100)
原則+10原則+20
商業8010090100
工業50
60
原則+10原則+10原則+20
無指定区域30
40
50
60
70
原則+10原則+10原則+20

ここでは、覚えるべきポイントに絞ってみていきましょう。建蔽率のポイント

  • 防火地域内の耐火建築物等、準防火地域内の耐火・準耐火建築物等は建蔽率+10(防火地域内の準耐火建築物には建蔽率緩和はないので注意!)
  • 建蔽率の原則が80の地域で、防火地域内の耐火建築物なら100で制限なし
  • 特定行政庁指定の角地の場合は+10(角地緩和といいます。)
  • 防火・準防火地域内の一定の建築物で特定行政庁指定の角地に存する場合は10足す10で+20緩和されます。

建蔽率の異なる地域にまたがる場合

建蔽率の異なる地域にまたがる場合

一つの土地に異なる建蔽率が指定されている場合、その土地の建蔽率はどうなるのか計算していきましょう。

上の図では1つの土地の左側部分が建蔽率60%、右側部分が建蔽率80%が指定されています。

この場合、

左側部分は、200㎡×0.6=120㎡

右側部分は、100㎡×0.8=80㎡

建蔽率は(120㎡+80)㎡÷300㎡≒67% となります。

容積率

容積率

容積率は建物の延床面積の敷地面積に対する割合を言います。

容積率が高ければ、高い建物を建てることができ、容積率が低ければ低い建物しか建てることができません。

土地の価値にも影響してくるので重要な事項です。

容積率の計算方法

容積率は、

前面道路の幅員が12m未満の場合、都市計画で定められた指定容積率道路幅員に一定の数値をかけた数字を比較し、より厳しいものがその敷地の容積率となります。

都市計画では以下のように用途地域ごとに指定容積率が定められます。

容積率の制限

1低専
2低専
田園住居
50,60,80,100,150,200のうちで都市計画で定める割合
1中高
2中高
1住居
2住居
準住居
近商
準工
100,150,200,300,400,500のうちで都市計画で定める割合
商業200,300,400,500,600,700,800,900
1000,1100,1200,1300のうちで都市計画で定める割合
工業
工専
100,150,200,300,400のうちで都市計画で定める割合
無指定区域50,80,100,200,300,400のうちで特定行政庁で定める割合

次に、道路幅員に一定の乗数をかけた数字というのは、

住居系なら10分の4、それ以外なら10分の6をかけた数字です。

語呂合わせでジュウシマツが6羽と覚えておきましょう。

容積率の計算

以上を踏まえて容積率の計算を具体的に行ってみます。

まず、上の図の指定容積率は200%です。

そして、乗数をかけて計算した結果の容積率は4×4/10=160%です。

指定容積率と乗数をかけて計算した結果の容積率を比べると、乗数をかけて計算した結果の容積率のほうが厳しくなるので、この土地の容積率は160%となります。

また、容積率の計算にあたっては以下の点に注意しましょう。

角地の場合は広い幅員を基準に計算すること。

1つの敷地に異なる容積率がまたがって指定されている場合は建蔽率の場合と同様に加重平均して計算することを注意しておきましょう。

容積率を算定する場合に用いる延床面積には、エレベーターの昇降路の部分、共同住宅もしくは老人ホームなどの共用廊下の部分、または階段等のように供する部分の床面積は算入されない。

高さ制限

絶対高さ制限

原則

1低専、2低専、田園住居では建物の高さは10m又は12mを超えてはならない。

例外

特定行政庁が許可したものは超えることができる。

ちなみに上記用途地域内では必要があれば、外壁後退距離を1.5m又は1mと定めることができる。

道路斜線制限

敷地が接している前面道路の反対側の境界線から一定の勾配で示された斜線の内側が、建築物を建てられる高さの上限となる規制を道路斜線制限といい、全ての用途地域に適用されます。

隣地斜線制限

隣地境界線上から一定の高さを基準とし、そこから一定の勾配で示された斜線の内側が、建築物を建てられる高さの上限となる規制を隣地斜線制限といいます。

1低専、2低専、田園住居では、絶対高さ制限の規定があるため隣地斜線制限は適用されません。

北側斜線制限

北側隣地の日照の悪化を防ぐため、建築物の北側に課せられる制限を北側斜線制限といいます。

日影規制

日影規制は、必要最低限の日照時間を確保するために、計画された建物によって隣地にできる日影が一定時間以上生じないように制限したものです。

冬至日において建築物が真太陽時による午前8時から午後4時(北海道の区域内においては午前9時から午後3時)までに発生する日影の量を制限することで建築物の形態を制限する。

商業、工業、工専では日影規制の適用がありません。

斜線制限及び高さ制限のまとめ

1低専2低専田園1中高2中高1住居2住居準住居近商商業準工工業工専無指定
道路斜線
隣地斜線×××
北側斜線×××××××××
日影規制×××
絶対高さ×××××××××××

防火地域・準防火地域

防火地域・準防火地域に敷地がまたがる場合にはより厳しい地域の規制が適用されます。

具体的には

防火地域と準防火地域 → 防火地域の規制を適用

防火地域と規制なしの地域 → 防火地域の規制を適用

準防火地域と規制なしの地域 → 準防火地域の規制を適用

建築確認

建築確認が必要な建物とは?

建築基準法に適合していない違反建築物が建築されないよう法に適合しているのが建築確認です。

建築物の計画を審査してもらうことにより確認済証を交付してもらい、建築の工事完了後にもう一回検査してもらい検査済証をもらうという二段構成になっています。

では、建築確認を必要とする建物にはどんなものがあるか下の表で確認していきましょう。

種類新築増改築・移転大規模修繕
大規模模様替え
用途変更確認申請が必要
となる場所
200㎡超の特殊建築物〇(※)全国
大規模建築物×全国
一般建築物××都市計画区域等

※ 類似する用途への変更は建築確認不要です。

例:公会堂⇔集会場、劇場⇔映画館⇔演芸場

【大規模建築物】

木造の場合は以下のいずれかに該

  • 階数3以上
  • 延べ面積500㎡超
  • 高さ13m超
  • 軒高9m超

木造以外の場合はいずれかに該当

  • 階数2以上
  • 延べ面積200㎡超

△について

10㎡以内であれば建築確認は不要。但し、防火・準防火地域内においては10㎡以下でも建築確認が必要

都市計画区域等に新築される住宅などの建物は必ず建築確認を受けなければなりません。

また、防災上気を付ける必要がある特殊建築物や大規模建築物については全国どこでも建築確認を受ける必要があります。

建築確認の手続き

計画・設計
建築確認の申請
建築主事の確認・確認済証の交付

上記200㎡超の特殊建築物、大規模建築物については申請を受理した日から35日以内、一般の建築物については7日以内に確認済証が交付される。

工事着手
工事完了
工事完了検査の申請
検査・検査済証の交付

建築主事等は申請の受理後7日以内に検査済証を交付しなければなりません。

使用開始
種類 原則 例外
200㎡超の特殊建築物 検査済証の交付後
  • 特定行政庁が安全上、防火上、避難上支障がないと認めた場合
  • 建築主事が国土交通大臣が定める基準に適合していると認めたとき
  • 完了検査の申請が受理された日から7日を経過した時
大規模建築物
一般建築物 いつでも使用開始できる
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建築基準法に関する過去問一問一答YouTube

建築基準法に関する宅建過去問

 令和4年12月 問17

建築基準法に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

  1. 4階建ての建築物の避難階以外の階を劇場の用途に供し、当該階に客席を有する場合には、当該階から避難階又は地上に通ずる2以上の直通階段を設けなければならない。
  2. 床面積の合計が500㎡の映画館の用途に供する建築物を演芸場に用途変更する場合、建築主事又は指定確認検査機関の確認を受ける必要はない。
  3. 換気設備を設けていない居室には、換気のための窓その他の開口部を設け、その換気に有効な部分の面積は、その居室の床面積に対して10分の1以上としなければならない。
  4. 延べ面積が800㎡の百貨店の階段の部分には、排煙設備を設けなくてもよい。

答え:3

  1. 正しい
  2. 正しい:原則として、特殊建築物に用途を変更する場合、用途に供する床面積の合計が200㎡超であれば建築確認が必要です。ただし、映画館や演芸場など用途が類似している場合には建築確認不要です。
  3. 誤り:10分の1以上ではなく20分の1以上です
  4. 正しい:百貨店等の特殊建築物で、延べ面積が500㎡を超えるものには、原則として排煙設備を設ける義務がある。ただし、上記に該当する施設であっても、階段、昇降機の昇降路の部分には例外的に設けなくても良いとされています。
令和4年12月 問18

次の記述のうち、建築基準法(以下この問において「法」という。)の規定によれば、正しいものはどれか。

  1. 法第68条の9第1項の規定に基づく条例の制定の際、現に建築物が立ち並んでいる道は、法上の道路とみなされる。
  2. 都市計画により、容積率の限度が10分の50とされている準工業地域内において、建築物の高さは、前面道路の反対側の境界線からの水平距離が35m以下の範囲内においては、当該部分から前面道路の反対側の境界線までの水平距離に、1.5を乗じて得た値以下でなければならない。
  3. 第一種住居地域においては、畜舎で、その用途に供する部分の床面積が4,000㎡のものを建築することができる。
  4. 建築物の敷地が、法第53条第1項の規定に基づく建築物の建蔽率に関する制限を受ける地域又は区域の二以上にわたる場合においては、当該建築物の敷地の過半の属する地域又は区域における建蔽率に関する制限が、当該建築物に対して適用される。

答え:2

  1. 誤り:42条2項道路として扱われるには都市計画区域などに指定される前から、すでに建物が建ち並んでおり特定行政庁が指定したものである必要があります。問題には特定行政庁の指定がないので誤りです。
  2. 正しい
  3. 誤り:1住居で建築できるのは3,000㎡以下の畜舎なので誤りです。
  4. 誤り:建蔽率が異なる二つの地域にまたがる場合は加重平均して計算します。過半が属する敷地の規制に従うのは用途地域の話です。
 令和3年10月 問17

建築基準法に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

  1. 居室の内装の仕上げには、ホルムアルデヒドを発散させる建築材料を使用することが認められていない。
  2. 4階建ての共同住宅の敷地内には、避難階に設けた屋外への出口から道又は公園、広場その他の空地に通ずる幅員が2m以上の通路を設けなければならない。
  3. 防火地域又は準防火地域内にある建築物で、外壁が防火構造であるものについては、その外壁を隣地境界線に接して設けることができる。
  4. 建築主は、3階建ての木造の共同住宅を新築する場合において、特定行政庁が、安全上、防火上及び避難上支障がないと認めたときは、検査済証の交付を受ける前においても、仮に、当該共同住宅を使用することができる。

答え:4

  1. 誤り:ホルムアルデヒドをほとんど発生させない材料については使用が認められています。
  2. 誤り:設けるべき通路幅は1.5m以上です。
  3. 誤り:外壁が耐火構造のものは、隣地境界線に接して設けることができます。本問では防火構造としているので誤りです。
  4. 正しい:原則、建物を使用できるのは検査済証を受けた後ですが、特定行政庁が安全上、防火上及び避難上支障がないと認めたときは使用することができます。
 令和3年10月 問18

次の記述のうち、建築基準法の規定によれば、誤っているものはどれか。

  1. 都市計画により建蔽率の限度が10分の6と定められている近隣商業地域において、準防火地域内にある耐火建築物で、街区の角にある敷地又はこれに準ずる敷地で特定行政庁が指定するものの内にある建築物については、建蔽率の限度が10分の8となる。
  2. 市町村は、集落地区計画の区域において、用途地域における用途の制限を補完し、当該区域の特性にふさわしい土地利用の増進等の目的を達成するため必要と認める場合においては、国土交通大臣の承認を得て、当該区域における用途制限を緩和することができる。
  3. 居住環境向上用途誘導地区内においては、公益上必要な一定の建築物を除き、建築物の建蔽率は、居住環境向上用途誘導地区に関する都市計画において建築物の建蔽率の最高限度が定められたときは、当該最高限度以下でなければならない。
  4. 都市計画区域内のごみ焼却場の用途に供する建築物について、特定行政庁が建築基準法第51条に規定する都市計画審議会の議を経てその敷地の位置が都市計画上支障がないと認めて許可した場合においては、都市計画においてその敷地の位置が決定しているものでなくても、新築することができる。

答え:2

  1. 正しい
  2. 誤り:市町村は、用途地域における用途の制限を補完し、当該地区計画等(集落地区計画を除く。)の区域の特性にふさわしい土地利用の増進等の目的を達成するため必要と認める場合においては、国土交通大臣の承認を得て、用途制限を緩和することができる。
  3. 正しい
  4. 正しい

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