宅建の不当景品類及び不当表示防止法(景表法)をわかりやすく解説。要点を絞って効率的に勉強できる。

景表法

※ 文中の灰色の部分はタップやクリックすると答えが見れます。

不当景品類及び不当表示防止法からは宅建試験では毎年1題が出題されます。

こまごまとして規定が多数あるためすべてを把握することは非効率な分野です。

記事に書いてあることぐらいを勉強して、あとは消費者保護の視点からどうなのか、常識を使って解くようにしましょう!

以下は、過去問から抜粋した部分を羅列しています。少し見にくいですが、一読して過去問を解くぐらいでいいでしょう。

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覚えておいたほうがいいもの

徒歩による所要時間は道路距離80mにつき1分間を要するものとして計算した数値を表示しなければなりません。1分未満の端数がでたときは1分として計算します。(実際に歩いた時間を表示するのはダメ)

 500m ÷ 80 = 6.25 ≒ 7分

私道負担がある場合は、面積まで必ず表示しなければならない。

建築基準法42条2項の規定により道路とみなされる部分(セットバックを要する部分)を含む土地については、その旨を表示し、セットバックを要する部分の面積がおおむね10%以上である場合は、併せてその面積を明示すること。

土地上に古家が存在する場合には古家がある旨を表示すれば売地と表示してもOKです。

建物をリフォーム又は改築したことを表示する場合は、そのリフォーム等の内容及び時期を明示すること。(リフォーム済みと表示しなければいけないわけではありません。

路地状部分のみで道路に接する土地であって、その路地状部分の面積が当該土地面積のおおむね30%以上を占めるときは、路地状部分を含む旨及び路地状部分の割合又は面積を明示すること。

事業者は、宅地の造成又は建物の建築に関する工事の完了前においては、建築確認や開発許可等の処分があった後でなければ、当該工事に係る宅地又は建物の内容又は取引条件その他取引に関する広告表示をしてはならない。

取引態様は、「売主」、「貸主」、「代理」又は「媒介(仲介)」の別をこれらの用語を用いて表示すること。「直販」「委託」などの用語を使うのはダメ

二重価格表示

過去の販売価格を比較対照価格とする二重価格表示は、次に掲げる要件のすべてに適合し、かつ、実際に、当該期間、当該価格で販売していたことを資料により客観的に明らかにすることができる場合を除き、不当な二重価格表示に該当するものとする。

  1. 過去の販売価格の公表時期及び値下げの時期を明示したものであること。
  2. 比較対照価格に用いる過去の販売価格は、値下げの3か月以上前に公表された価格であって、かつ、値下げ前3か月以上にわたり実際に販売のために公表していた価格であること。
  3. 値下げの時期からか月以内に表示するものであること。
  4. 土地は建物について行う表示であること。

常識でわかりそうなもの

  • インターネットを利用した広告表示も規制の対象になる。情報入手先が物件情報を間違っていたとしてもそのまま載せると不当表示に問われる。
  • モデルルームに実際の居室には附属しない豪華な設備や家具などを設置した場合は、当該家具などが実際の居室には附属しない旨を明示する必要があります。
  • 広告に載せる建物の表示は取引する建物の実際のものを載せる必要があります。ただし、建築工事完了前などの事情がある場合は規模・外観等が同一の他の建物の写真を使うことができます。
  • 地目は登記簿に記載されているものを表示します。現況地目と異なる場合は、登記地目と併記します。
  • 建築基準法上の居室の採光及び換気の規定に適合した窓などがない場合は居室として表示できず、納屋などとして表示する必要があります。
  • 建築工事に着手した後に、同工事を相当の期間にわたり中断していた新築住宅又は新築分譲マン
    ションについては、建築工事に着手した時期及び中断していた期間を明示すること。
  • 市街化調整区域に所在する土地については、「市街化調整区域。宅地の造成及び建物の建築はできません。」と16ポイント以上の文字で明示すること。

面積・価格・管理費などの表示

面積

建物の面積は延べ面積を表示し、これに車庫、地下室などの面積を含むときは、その旨とその面積を表示すること。

新築分譲マンションはパンフレットでは全戸数の専有面積を表示する必要がある。

しかし、インターネット広告などパンフレット以外の広告ではマンションの全戸数の専有面積のうち、最小面積と最大面積のみを表示すれば不当表示に該当しない。

価格

土地は1区画当たりの価格、賃貸住宅の賃料は1ケ月当たりの賃料を表示。

ただし、分譲宅地やマンションなど戸数が多くすべての住戸の価格を表示することが困難なときは1住戸当たりの最低価格、最高価格及び最多価格帯並びにその価格帯に属する住戸数を表示すればOKです。

ただし、10戸未満のときは最多価格帯を省略することもできます。(標準的な住戸だけはダメ)

管理費・修繕積立金

住戸により管理費が異なる場合に、すべての住戸の管理費を載せるのが難しいときは1住戸あたりに月額の最低額及び最高額を表示すればOKです。(修繕積立金の場合も同じです。)

用語の定義

新築

広告に新築と載せるには築後1年未満で、居住の用に供されたことがない必要があります。

建築条件付き土地

建築条件付き土地とは自己の所有する土地を販売するに当たり、自己と土地購入者との間において、自己又は自己の指定する建設業を営む者(建設業者)との間に、当該土地に建築する建物について一定期間内に建築請負契約が成立することを条件として売買される土地をいいます。

建築先の業者を自由に決めることができても一定期間内に建築請負契約を結ぶ必要がある場合には、建築条件付き土地と言えます。

新発売

新たに造成された宅地又は新築の住宅について、一般消費者に対し、初めて購入の申込みの勧誘を行うこと(一団の宅地又は建物を数期に区分して販売する場合は、期ごとの勧誘)をいい、その申込みを受けるに際して一定の期間を設ける場合においては、その期間内における勧誘をいう。

予告広告

分譲宅地などで価格等が確定していないため、直ちに取引することができない物件について、その本広告に先立ち、その取引開始時期をあらかじめ告知する広告表示を予定広告という。

予告広告においては、予告広告である旨、販売予定時期その他規則で定める事項を、見やすい場所に、見やすい大きさ、見やすい色彩の文字により、分かりやすい表現で明瞭に表示しなければならない。

駅・商業施設の新設予定

鉄道、モノレール、バスなどの駅・停留所の新設予定については、路線の運行主体が公表したものに限り、その新設予定時期を明示して表示することができます。

デパート、スーパーマーケット、商店等の商業施設は、現に利用できるものを物件までの道路距離を明示して表示すること。ただし、工事中である等その施設が将来確実に利用できると認められるものにあっては、その整備予定時期を明示して表示することができる。

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景表法に関する宅建過去問

令和3年12月 問47

宅地建物取引業者が行う広告に関する次の記述のうち、不当景品類及び不当表示防止法(不動産の表示に関する公正競争規約を含む。)の規定によれば、正しいものはどれか。

  1. 新築分譲マンションの販売広告において、近隣のデパート、スーパーマーケット、商店等の商業施設は、将来確実に利用できる施設であっても、現に利用できるものでなければ表示することができない。
  2. 有名な旧跡から直線距離で1,100mの地点に所在する新築分譲マンションの名称に当該旧跡の名称を用いることができる。
  3. 土地の販売価格については、1区画当たりの価格並びに1㎡当たりの価格及び1区画当たりの土地面積のいずれも表示しなければならない。
  4. 新築分譲マンションの修繕積立金が住戸により異なる場合、広告スペースの関係で全ての住戸の修繕積立金を示すことが困難であっても、修繕積立金について全住戸の平均額で表示することはできない。

答え:4

  1. 誤り:将来確実に利用できると認められるものにあっては、その整備予定時期を明示して表示することができます。
  2. 誤り:物件が公園、庭園、旧跡その他の施設から直線距離で300m以内に所在している場合は、これらの施設の名称を用いることができる。(別荘は1,000m以内)
  3. 誤り:土地については1区画当たりの価格を表示します。ただし、1区画当たりの土地面積を明らかにし、それを基礎として算出する場合に限り、1㎡当たりの価格で表示することができます。
  4. 正しい:できません。全住戸の平均額ではなく、1住戸あたりに月額の最低額及び最高額を表示すればOKです。マンションのチラシなどを実際に見てみるといいでしょう。
令和3年10月 問47

宅地建物取引業者が行う広告に関する次の記述のうち、不当景品類及び不当表示防止法(不動産の表示に関する公正競争規約を含む。)の規定によれば、正しいものはどれか。

  1. 住宅の居室の広さを畳数で表示する場合には、畳1枚当たりの広さにかかわらず、実際に当該居室に敷かれている畳の数を表示しなければならない。
  2. 団地(一団の宅地又は建物をいう。)と駅との間の距離は、駅から最も近い当該団地内の地点を起点又は着点として算出した数値を表示しなければならず、当該団地を数区に区分して取引するときは各区分ごとに距離を算出して表示しなければならない。
  3. 新築分譲マンションを完成予想図により表示する場合、完成予想図である旨を表示すれば、緑豊かな環境であることを訴求するために周囲に存在しない公園等を表示することができる。
  4. 新築分譲住宅の販売に当たって行う二重価格表示は、実際に過去において販売価格として公表していた価格を比較対照価格として用いて行うのであれば、値下げの時期から1年以内の期間は表示することができる。

答え:2

  1. 誤り:畳の広さは実際に敷かれている畳の広さではなく、畳1枚当たり1.62㎡以上の広さがあるという意味で用いなければなりません。
  2. 正しい
  3. 誤り:宅地又は建物の完成予想図は、その旨を明示して用い、当該物件の周囲の状況について表示するときは、現況に反する表示をしてはいけません。常識で解きましょう。
  4. 誤り:1年以内ではなく6ケ月以内です。

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