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区分所有法は毎年1題出題される重要分野の一つです。
専有部分などの定義を見た後、規約や集会の決議など区分所有法ならではの重要な部分を見ていきます。
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専有部分とは？
専有部分は101号室などのように区分所有権の対象となる部分をいいます。
イメージ的には単純に部屋の中といった感じです。
専有部分の床面積は壁その他の区画の内側線で囲まれた部分の水平投影面積（内法面積）となっています。
ちなみに、戸建住宅は壁の中心線で囲まれた部分の水平投影面積（壁芯面積）となっています。
マンションが内法面積なのは壁が分厚いからかな。
共用部分について
共用部分とは？
共用部分とは専有部分以外の共用階段や共用廊下のことをいいます。
共有部分は規約で別段の定めをしない限り、区分所有者全員の共有となっており、持ち分の割合は専有部分の床面積の割合で決まります。（×等分）
なお、ここでいう床面積とは、いわゆる内法面積で壁その他の区画の内側線で囲まれた部分の水平投影面積を言います。
ただし、一部共用部分は、これを共用すべき区分所有者の共有に属します。
これは「一部共用部分は、これを共用すべき区分所有者の共有に属する」は何を言っているのかわかりづらいですが、1階が店舗、上の階が共同住宅の場合、店舗部分の出入り口や通路などがこれに該当します。
そして、各共有者は、規約に別段の定めがない限りその持分に応じて、共用部分の負担に任じ、共用部分から生ずる利益を収取する。（×共有者の等分）
また、管理者は、規約に特別の定めがあるときは、共用部分を所有することができる。
共用部分の種類（法定共用部分と規約共用部分）
共用部分は、以下の2つに分けられます。
- 法定共用部分（共用廊下・共用階段など）
- 規約共用部分（管理人室や集会室）
分譲業者など最初に建物の専有部分の全部を所有する者は、公正証書により規約共用部分・規約敷地など一定の事柄について規約で決めることができる。
共用部分の管理
共用部分の管理については、保存行為・管理行為などに分けられていて、重要なものについては集会の決議が必要になります。
過去に出題実績があるのは保存行為についてです。
| 決議方法 | |
|---|---|
| 保存行為 | 単独 |
| 管理行為 | 普通決議 |
| 軽微な変更行為 | 普通決議 |
| 重大な変更行為 | 特別決議 ※ 区分所有者の定数は規約で 過半数まで減ずることができる。 |
普通決議は過半数、特別決議は4/3以上
敷地利用権とは？
マンションの所有者は土地の部分について、敷地利用権という形で共有しています。
敷地利用権は専有部分の床面積と同一の割合で持っているのが原則です。
そして、敷地利用権は規約に別段の定めがあるときを除き、専有部分と分離して処分することはできません。
規約について
規約は管理者が保管し建物内の見やすい場所に掲示しなければなりません。
普通はロビーの掲示板とかですよね。
また、規約を保管する者は、利害関係人の請求があったときは、正当な理由がある場合を除いて、規約の閲覧を拒んではなりません。
規約又は集会の決議の効果は占有者及び特定承継人に対してもその効力が及ぶ。
マンションを買った人にも規約や集会の決議の効果は及びますよということを難しく言っているだけです。
特定承継人とは他人から個別の権利を承継する者をいい、例えば売買によって所有権を取得する者
集会について
区分所有建物では、いろんな人が住んでいるため、住んでいる人みんなで管理組合を作って、その組合から管理者を選任します。
そして、管理者が集会を開いて区分所有建物内の色んなことを決めます。
まずは管理者とは何かを見ていきましょう。
管理者とは？
管理者は管理組合の代表者・理事長などのことをいいます。
共用部分を掃除してくれる人は管理人ですので、混同しないように注意しましょう。
管理者は規約に別段の定めがない限り、区分所有者および議決権の各過半数の集会の決議で選任・解任されます。
また、管理者は自然人・法人（法人化に当たり区分所有者の人数は関係ない。）どちらでもよく、区分所有者である必要もありません。
管理者が第三者との間にした行為については、区分所有者が共用部分の持ち分の割合で責任を持ちます。（規約で別段の定めがある場合を除く）
集会の招集
管理者は、集会において、毎年1回一定の時期に、その事務に関する報告をしなければなりません
また、集会の招集の通知は、少なくとも1週間前に、会議の目的たる事項を示して、各区分所有者に発しなければなりません。
集会においては、規約に別段の定めがある場合などを除いて、管理者又は集会を招集した区分所有者の1人が議長となります。
集会は、区分所有者全員の同意があるときは、招集の手続きを経ないで開くことができる。
区分所有者が管理者に対して通知を受けるべき場所を通知したときはその場所に、これを通知しなかったときは区分所有者の所有する専有部分が所在する場所にあててすれば足りる。
集会においては、あらかじめ通知した事項についてのみ、決議をすることができます。特別決議事項を除いて規約で別段の定めをすれば通知した事項以外についても決議することができます。
区分所有者の5/1以上で議決権の5/1以上を有するものは、管理者に対し、会議の目的たる事項を示して、集会の招集を請求することができます。ただし、この定数は、規約で減ずることができる。
集会の決議
- 普通決議（区分所有者及び議決権の各過半数）
- 管理者の選任・解任
- 共用部分の軽微な変更
- 共用部分の管理
- 小規模滅失の復旧決議（建物価格の1/2以下）
- 特別決議（〃3/4以上）
- 共用部分の重大変更
- 規約の設定・変更・廃止
- 大規模滅失の復旧決議（建物価格の1/2超）
- 建替決議（〃4/5以上）
集会の決議で注意すること
専有部分が数人の共有に属するときは、共有者は、議決権を行使すべき者一人を定めなければならない。
議決権が一人一人に認められたとしたら専有部分を1000人とかで共有してなんでも自分たちで決めれちゃいますよね。
区分所有者の承諾を得て専有部分を占有する者は、会議の目的たる事項につき利害関係を有する場合には、集会に出席して意見を述べることができる。（議決権はない）
この法律又は規約により集会において決議をすべき場合において、区分所有者全員の承諾があるときは、書面又は電磁的方法による決議をすることができる。
議事録が書面で作成されているときは、議長及び集会に出席した区分所有者の2人がこれに署名押印しなければならない
建替決議を目的とする集会は、集会の日より少なくとも2ケ月前に招集の通知をしなければなりません。
ただし、この期間は、規約で伸長することができる。期間の短縮はできない。
区分所有法に関する宅建過去問
建物の区分所有等に関する法律に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
- 区分所有者以外の者であって区分所有者の承諾を得て専有部分を占有する者は、会議の目的たる事項につき利害関係を有する場合には、集会に出席して議決権を行使することはできないが、意見を述べることはできる。
- 最初に建物の専有部分の全部を所有する者は、公正証書により、共用部分（数個の専有部分に通ずる廊下又は階段室その他構造上区分所有者の全員又はその一部の共用に供されるべき建物の部分）の規約を設定することができる。
- 共用部分は、区分所有者全員の共有に属するが、規約に特別の定めがあるときは、管理者を共用部分の所有者と定めることもできる。
- 管理組合法人を設立する場合は、理事を置かなければならず、理事が数人ある場合において、規約に別段の定めがないときは、管理組合法人の事務は、理事の過半数で決する。
答え：3
- 正しい
- 正しい
- 誤り：規約共用部分は設定できますが、法定共用部分は設定できません。
- 正しい
建物の区分所有等に関する法律（以下この問において「法」という。）に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
- 法又は規約により集会において決議をすべき場合において、区分所有者が１人でも反対するときは、集会を開催せずに書面によって決議をすることはできない。
- 形状又は効用の著しい変更を伴う共用部分の変更については、区分所有者及び議決権の各４分の３以上の多数による集会の決議で決するものであるが、規約でこの区分所有者の定数を過半数まで減ずることができる。
- 敷地利用権が数人で有する所有権その他の権利である場合には、規約に別段の定めがあるときを除いて、区分所有者は、その有する専有部分とその専有部分に係る敷地利用権とを分離して処分することができない。
- 各共有者の共用部分の持分は、規約に別段の定めがある場合を除いて、その有する専有部分の床面積の割合によるが、この床面積は壁その他の区画の中心線で囲まれた部分の水平投影面積である。
答え：4